Sachverständigenbüro Zimmermann & Kollegen

Wissenwertes

1. Gründe für Immobilienwertermittlung / Immobilienwertgutachten

Immobilienwertgutachten werden aus juristischen, steuerrechtlichen und wirtschaftlichen Anlässen erstellt und erfordern je nach Anlass die im Folgenden, ohne Anspruch auf Vollständigkeit, aufgeführten unterschiedlichen Bewertungsmethoden:

 

 

Verkehrswerte Bewertung nach dem Baugesetzbuch, der Wertermittlungsverordnung (WertV) und den Wertermittlungsrichtlinien (WertR)
Beleihungswerte von Immobilien  Bewertung u. a. nach dem Hypothekenbankgesetz
Bilanzwerte von Immobilien Bewertung u. a. nach dem Aktien und Handelsgesetzbuch
Einheitswerte von Immobilien Bewertung u. a. nach dem Bewertungsgesetz
Entschädigungswerte Bewertung u. a. nach dem Baugesetzbuch
Versicherungswerte Bewertung u. a. nach dem Versicherungsvertragsgesetz

Die Anlässe für die Immobilienwertermittlung können im Einzelnen sein:
Klärung von Immobilienvermögen in Familienrechtsangelegenheiten
Erbschaft, Scheidung, Schenkung, Pflegschafts- und Vormundschaftsangelegenheiten etc.
Feststellung von Verkehrswerten vor oder nach einem Grundstückskauf oder Verkauf
 z.B. Empfehlung für die Höhe eines Kauf- oder Verkaufspreises, Ermittlung des Verkehrswerts bei  Kaufvertragsstreitigkeiten nach Abschluß eines Kaufvertrages
Steuerliche Angelegenheiten
z. B. Feststellung des Gebäudewertanteils am Gesamtwert eines bebauten Grundstücks im Rahmen der Einkommensteuer, Prüfung von Erbschaftssteuerbescheiden nach dem Jahressteuergesetz, Schenkungssteuerbescheid
Vereinigungsbedingte Fälle
z. B. Sachenrechtsbereinigungsgesetz (Entschädigungen für auseinanderfallendes Eigentum an Gebäuden und Grundstücken), Schuldrechtsänderungsgesetz (Entschädigungen für Erholungsgrundstücke)
Gerichtsgutachten
Wertgutachten werden von Gerichten beauftragt wenn nicht allein juristisch zu entscheidende Sachverhalte, zum Beispiel
Bautechnik, Bauentwurf et cetera, Gegenstand einer gerichtlichen Auseinandersetzung sind. Weitere steuerlich und juristisch bedingte Anlässe


 

2. Bewertungsobjekte von Immobilienwertgutachten

• unbebaute Grundstücke
• bebaute Grundstücke mit ertragsorientierten Gebäuden, z. B. Mietshäuser
• bebaute Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern
• Eigentumswohnungen
• bebaute Grundstücke mit gewerblicher Nutzung im Dienstleistungsbereich
• bebaute Grundstücke mit gewerblicher Nutzung im produzierenden Bereich
• mit Erbbaurecht belastete Grundstücke
• Erbbaurechte als eigener Rechtsgegenstand
• sonstige Rechte an Grundstücken, z. B. Nießbrauch
• die Höhe von Mieten und Pachten

 

3. Wann sind Immobilienwertgutachten sinnvoll

Immobilienwertgutachten sind sinnvoll, wenn sie Sachverhalte und Werte klären helfen, die höhere Beträge betreffen können, als den Honorarbetrag für das Gutachten. Zur Höhe des Gutachtenhonorars siehe die Honorartabelle dieser Internetdarstellung

 

4. Kosten von Immobilienwertgutachten / Immobilienwertermittlung

Das Honorar für Gutachten kann seit 08/2009 frei vereinbart werden, da die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI ) für Sachverständigen Leistungen nicht mehr gilt. Ersatzweise hat der Bundsverband der vereidigten Sachverständigen (B.V.S.) die "Honorarrichtlinie für Immobilinbewertung" veröffentlicht, siehe www.b.v.s.-ev.de.

Die Höhe des Honorars für ein Gutachten ist abhängig vom Wert der Immobilie und von evtl. zu berücksichtigenden wertbeeinflussenden Rechten wie z. B. Wegerecht, Leitungsrecht, Wohnungsrecht, Nießbrauchrecht oder Überbau.

 

5. Sachverständige erstellen Immobilienwertgutachten / Immobilienwertermittlung

Die Qualifikation eines Sachverständigen für Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken kann nicht allein im Rahmen der Ausbildung für einen Ausbildungsberuf erworben werden. Neben dem Abschluß an einer anerkannten Hochschule muß ein Sachverständiger eine interdisziplinäre Ausbildung in folgenden Bereichen haben:
Bauplanungsrecht, Bodenrecht, Bautechnik, Betriebswirtschaft, Mathematik, Statistik, Volkswirtschaft, Stadtplanung, Wohnungswirtschaft und Vermessungswesen.

Bei der Bewertung von Immobilien kann es in schwierigen Fällen trotzdem erforderlich sein weitere Fachleute zu konsultieren, z. B. Chemiker (Bodenkontaminationen), Fachleute für Grundbau und Bodenmechanik, etc.

Die Berufsbezeichnung "Sachverständiger für......" ist nicht geschützt, die erforderliche Qualifikation eines Sachverständigen für Immobilienwertermittlung ist jedoch vom Dachverband der europäischen Immobilienbewerterverbände TEGOVA ("The European Group of Valuers Association") definiert worden. Die TEGOVA ist der einzige Dachverband für mehr als 20.000 Immobiliensachverständige in Europa. An die Qualifikation eines Sachverständigen für Immobilienbewertung stellt die TEGOVA folgende Anforderungen:

Der Sachverständige muß einen geeigneten Abschluß an einer anerkannten Hochschule erworben haben, er muß nach dem Hochschulabschluß mindestens zwei Jahre Erfahrung gesammelt haben, er muß nachweisen können, daß er sein berufliches Wissen durch ein kontinuierliches Fortbildungsprogramm aufrechterhalten und erweitert hat
Er verfügt über ausreichende Kenntnisse der örtlichen Verhältnisse und Erfahrung in der Bewertung von Immobilien in der jeweiligen Lage und Kategorie, oder er hat eventuelle Unzulänglichkeiten seiner Qualifikation vor der Annahme des Auftrags gegenüber dem Kunden offengelegt und wird ggf. durch eine oder mehrere kompetente Personen unterstützt
Er erfüllt alle rechtlichen, sonst vorgeschriebenen, ethischen und vertraglichen Anforderungen der Aufgabe und er hat eine Berufshaftpflichtversicherung mit ausreichender Deckung für die bei jedem Auftrag übernommene Verantwortung

In der Praxis sind viele Sachverständige für Grundstückswertermittlung von ihrer primären Ausbildung her Vermessungsfachleute (Geodäten). Neben den Vermessungsingenieuren, als der am häufigsten vertretenen Berufsgruppe sind Sachverständige häufig Architekten, Bauingenieure, Betriebswirte und Volkswirte, Wirtschaftsingenieure, Wohnungswirtschaftler, Stadtplaner und Juristen.

Aus diesen Berufen rekrutieren sich auch die von den Industrie- und Handelskammern, den Architektenkammern oder den Baukammern der jeweiligen Bundesländer öffentlich bestellten und vereidigten (öbuv) Sachverständigen. Die (öbuv) Sachverständigen haben vor einem besonderen Fachausschuß, der entweder von den Industrie- und Handelskammern, den Architektenkammern oder den Baukammern am Geschäftssitz des Gutachters gebildet wurden, ihre Erfahrung nachgewiesen. Auf den für alle Sachverständigen zur Vermeidung von Schadenersatzansprüchen geltenden Grundsatz der neutralen und marktgerechten Wertermittlung sind die öbuv Sachverständigen vereidigt worden. Im Gebiet der ehemaligen DDR gibt es außerdem noch "Staatlich zugelassene Sachverständige". Diese Sachverständigen wurden vor dem 3.10.1990 von staatlichen Stellen der DDR benannt. Der Titel darf heute weiter geführt werden, wird aber nicht mehr vergeben. Gutachten werden gemäß §192f BauGB auch von den Gutachterausschüssen der Gemeinden erstellt. Die Gutachterausschüsse erstellen ca. 10 % aller Wertgutachten.

 

6. Sollten Gutachten schriftlich oder mündlich beauftragt werden?

• Zweck des Gutachtens
z.B. Ermittlung des Verkehrswerts, des Ertragswert, des Beleihungswert etc.

• Wertermittlungszeitpunkt
ist der heutige Wert des Grundstücks oder der Wert vor 5 Jahren zu ermitteln?

• genauer Gegenstand der Bewertung
z. B. Ermittlung des Wertes eines Grundstückes mit der oder ohne die vorhandene Bebauung, oder Ermittlung des Wertes der Bebauung ohne das Grundstück

• ob von der Annahme ausgegangen werden soll, daß keine Bodenkontaminationen vorliegen, oder ob dies untersucht werden soll

• Umfang und ggf. vereinbarte Beschränkung der finanziellen Haftung gegenüber dem Kunden

• die Berechnungsgrundlage und die Fälligkeit der Vergütung des Bewertungsauftrages einschließlich der Kosten und Auslagen (z.B. für die Einholung von Vergleichspreisen bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens)

Der Auftrag für ein Wertgutachten sollte also immer schriftlich formuliert werden, damit keine Missverständnisse über die vorgenannten Fragen entstehen.

 

7. Haftung des Sachverständigen gegenüber dem Auftraggeber

Der Gutachtenvertrag ist ein Werkvertrag (BGH VII ZR 114/64 NJW 1967. 719)

Im Gegensatz zum Dienstvertrag, bei dem schon das Tätigwerden des Auftragnehmers die Vertragserfüllung bedeutet, wird ein Werkvertrag nur dadurch erfüllt, daß ein Erfolg erzielt wird. Der Erfolg wird beim Gutachtenauftrag durch die mangelfreie und rechtzeitige Herstellung und Lieferung erzielt

Die Rechtsprechung faßt die Verantwortlichkeit des Sachverständigen sehr weit, wobei sie oft aus der Sicht dessen argumentiert, der sich auf den Gutachter verläßt

So haftet der Sachverständige (bzw. seine Berufshaftpflichtversicherung) bei eingetretenem Mangelfolgeschaden* dreißig Jahre lang (BGH Urteil vom 10.6.1076 -VII ZR 129/74, BGH 671=NJW 1976 , 1502=EzGuG 11.103)

Öbuv Sachverständige und nicht öbuv Sachverständige haften dem Auftraggeber gegenüber für Schäden, die aus falschen Bewertungen entstehen

Der Auftraggeber eines Wertgutachtens sollte daher vor allem darauf achten, daß der Sachverständige eine Berufshaftpflichtversicherung mit einer für den Bewertungsfall ausreichenden Deckung nachweist

* Beispiel für einen dem Verkäufers entstandenen Mangelfolgeschaden: Das Grundstück wurde wegen eines falschen Gutachtens für die Hälfte des Werts verkauft

 

8. Wie werden Immobilien bewertet?

Die Anlässe für die Immobilienwertermittlung können im Einzelnen sein:

Die nicht seltenen Fehleinschätzungen bei der Immobilienbewertung mögen eine Ursache für die Ansicht sein, daß jede Wertfindung subjektiver Natur ist. Statistische Auswertung von Grundstückskaufpreisen, wie sie das Baugesetzbuch durch die Institution der Gutachterausschüsse der Gemeinden vorsieht, beweisen jedoch eindeutige Gesetzmäßigkeiten zwischen Grundstückseigenschaften und Grundstückspreisen.

Von diesen Kriterien unabhängige Preisunterschiede beruhen dann lediglich auf persönlichen Verhältnissen (Liebhaberpreise z. B. wegen Nachbarschaft) oder mehr oder weniger großem Verhandlungsgeschick des Käufers oder Verkäufers bei der Festlegung des Kaufpreises etc.

Die Nennung, Begründung und Wertung aller im Baugesetzbuch erwähnten, für den Wert von Grundstücken relevanten Faktoren machen die Wertermittlung nachvollziehbar und ermöglichen gegebenenfalls auch die Aufdeckung von Fehlbewertungen.

Die Methode nach der Immobilien bewertet werden, richtet sich nach der Art der Immobilie. Schon bei der Auswahl des Wertermittlungsverfahrens muß der Sachverständige die richtige Entscheidung treffen. So ist es in der Regel falsch, ein Einfamilienhaus nach dem Ertragswertverfahren und ein Miethaus nach dem Sachwertverfahren zu bewerten.

Der Verkehrswert von Einfamilienhäusern ist meist nicht durch ihren Mietertrag erklärlich. Die Rendite, die ein Einfamilienhaus ermöglicht, ist meist geringer als die Rendite von sicheren festverzinslichen Geldanlagen oder von Miethäusern. Demzufolge wird für die Bewertung von Einfamilienhäusern nicht das Ertragswertverfahren sondern das Sachwertverfahren angewendet.

Der Verkehrswert von Mietwohnhäusern, Geschäftshäusern, Hotels, etc. hängt wesentlich von deren Mietertrag ab und wird daher hauptsächlich durch die Berechnung des Ertragswerts ermittelt. Soweit Vergleichskauffälle durch die Gutachterausschüsse zur Verfügung gestellt werden können, kann das Vergleichwertverfahren unter Berücksichtigung statistischer Methoden angewendet werden.

Welches Wertermittlungsverfahren im konkreten Fall adäquat ist, hat der Sachverständige von Fall zu Fall zu entscheiden. Der Sachverständige hat das Ergebnis des oder der Wertermittlungsverfahren anhand von Vergleichswerten und seiner Marktkenntnis einer Plausibilitätsprüfung zu unterziehen.

Die für diese Berechnungen erforderlichen Daten wie Bodenrichtwert, Liegenschaftszinsatz, Mietertrag (und andere, abhängig von Grundstückslage und Gebäudeart) werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswertermittlung aus deren Kaufpreissammlung ermittelt und kostenfrei (Bodenrichtwert) bzw. kostenpflichtig (Vergleichskaufpreise) angeboten.

Diese Daten können nach sachverständiger Einschätzung für die Wertermittlung verwendet werden.

 


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