Dipl.- Ing. Wolfgang Zimmermann Architekt
öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung
von bebauten und unbebauten Grundstücken
Der im deutschen gebräuchliche Begriff "Immobilie" und der im englischen gebräuchliche Begriff "real estate" (ursprünglich fruchtbarer Ackerboden) lassen unterschiedliche Auffassungen über die Eigenschaften von Grundbesitz erkennen. Beide Aspekte von Grundbesitz haben je nach Objekt und konjunktureller Lage mehr oder weniger ihre Berechtigung. Die Immobilienwertermittlung hat unter Anderem die Aufgabe die Frage zu beantworten, welcher der beiden Aspekte bei bebauten oder unbebauten Grundstück überwiegt. Die Wertermittlung ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in folgenden drei wesentlichen Wertermittlungsverfahren detailliert geregelt.
Direktes Vergleichswertverfahren:
Ermittlungen des Verkehrswerts (Marktwerts) von Immobilien beruhen allgemein auf Vergleichen, entweder auf Vergleichen mit gleichartigen Grundstücken (Vergleichswertverfahren), auf Vergleichen mit Erträgen (Ertragswertverfahren) oder auf Vergleichen mit Gebäude- und Bodenwerten (Sachwertverfahren). Die Wertermittlungsverfahren zu diesen mehr oder weniger direkten Vergleichen sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (ImmoWertV 2021) detailliert beschrieben. Der Königsweg der Wertermittlung ist der direkte Vergleich mit Kauffällen unbebauter oder gleichartig bebauter Grundstücke, in gleicher Lage, gleichem Zustand und zum gleichen Zeitpunkt. Das "Direkte Vergleichswertverfahren" eignet sich damit vornehmlich für Reihenhäuser und Eigentumswohnungen. Für Eigentumswohnungen haben einige Gutachterausschüsse auch Umrechnungskoeffizienten für die Abhängigkeit der Kaufpreise von der Geschosslage, der Wohnfläche und der Größe der Eigentümergemeinschaft abgeleitet. Individuell gestaltete Ein- und Mehrfamilienhäuser werden meist nach dem Sachwert-, bzw. dem Ertragswertverfahren bewertet.
Ertragswertverfahren:
Falls für die Wertermittlung im Direkten Vergleichswertverfahren keine geeigneten Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, bzw. für abweichende Eigenschaften der Vergleichsobjekte keine Umrechnungskoeffizienten ermittelt werden konnten, kann der Verkehrswert (Marktwert) für Renditeobjekte wie z. B. Mehrfamilienwohnhäuser, Geschäftshäuser und Gewerbeobjekte im Ertragswertverfahren ermittelt werden.
Sachwertverfahren:
Bei nicht vorrangig aus Ertragsmotiven errichteten Objekten wie Einfamilienhäusern kann der Verkehrswert (Marktwert) im Sachwertverfahren abgeleitet werden. Nur durch Marktkenntnis und Kenntnis aller für Grundstücke wertrelevanten Faktoren kann die Frage beantwortet werden, ob es sich bei bebauten oder unbebauten Grundstücken um "wahren Besitz" im Sinne von langfristig werthaltigem oder im Wert steigenden Besitz handelt oder um Besitz, der kurz- bis mittelfristigen Wertschwankungen oder auch langfristigem bis dauerhaftem Wertverlust unterworfen sein kann.Wolfgang Zimmermann